5 dicas para ter sucesso investindo no mercado imobiliário ainda em 2020

Publicado em 03/06/2020

Caro Leitor,

Sempre haverá um mercado imobiliário. Em um mundo civilizado, um teto sobre a sua cabeça é tão essencial quanto comida, roupas, energia elétrica e água. Os investidores imobiliários são essenciais para manter essa necessidade humana vital disponível a um preço razoável.

Existem muitas maneiras diferentes pelas quais uma pessoa pode participar e prosperar no mercado de imóveis. Para a maioria das pessoas, o único investimento imobiliário é onde moram: sua casa é o seu maior investimento.

Durante o boom imobiliário de 2000 a 2007, muitos amadores se envolveram no negócio de comprar e revender casas no curto prazo, estratégia chamada de “flipping” — comprando na baixa e esperando vender por um valor mais alto. Como você sabe, muitos fracassaram e perderam tudo.

No verdadeiro vocabulário do investidor, o “flipping” é conhecido como especulação ou trading. Algumas pessoas chamam isso de jogo. Embora o “flipping” seja um método de investimento, existem muitas maneiras mais sofisticadas e menos arriscadas de se dar bem com imóveis.O setor imobiliário lhe permite ter controle sobre seus investimentos — se você tiver educação financeira.

Nos tempos voláteis do início de 2009, milhões de pessoas estavam perdendo trilhões de dólares simplesmente porque entregaram o controle do seu patrimônio a outras pessoas. Desde meados de 2008, o grande fundo de hedge do megainvestidor Warren Buffett, a Berkshire Hathaway, perdeu 40% de seu valor!
Agora, milhões de pessoas perderam o emprego, o que significa que também não tinham controle sobre a própria renda. Os verdadeiros profissionais do setor imobiliário têm controle sobre seus negócios e investimentos.

Durante o boom imobiliário de 2000 a 2007, muitos amadores se envolveram no negócio de comprar e revender casas no curto prazo, estratégia chamada de “flipping” (Imagem: Money Times/Gustavo Kahil)

Selecione o mercado

Muitas pessoas pensam que o imóvel em si é a coisa mais importante quando se procura uma boa oportunidade. Mas a verdade é que o mercado é muito mais importante do que a propriedade em si. Esta é a primeira regra que deve ser lembrada quando se pensa em investir em imóveis.

É importante realizar uma análise de mercado que deve incluir dados demográficos, ou dados estatísticos sobre uma população em particular, como das pessoas na cidade em que você pensa investir. A pesquisa demográfica permite que você tenha uma breve compilação de dados sobre a população, a receita, as indústrias, os maiores empregadores e outros detalhes da área.

Em Phoenix, no Arizona, por exemplo, o mercado está crescendo e está entre os cinco mais aquecidos dos Estados Unidos em 2020. Com a atratividade da chegada de novas empresas, a população de Phoenix é uma das que mais cresce no país, de acordo com o Instituto de Estatística dos EUA. Uma população crescente significa maior necessidade de moradia.

Também é válido, ao examinar um mercado onde você já esteja, que se concentre em uma área perto da sua casa — uma que você pode já conhecer muito bem. Dirija, caminhe ou ande de bicicleta em torno dessa área regularmente.

Ela está crescendo ou morrendo? Existem muitas placas de “Vende-se” ou “Aluga-se”? Além disso, encontre duas ou três imobiliárias que atuem por ali. Veja pela própria quantidade de placas. Ligue para as imobiliárias e pergunte sobre a área. O que venderam recentemente e por quanto? Como são as propriedades disponíveis para alugar e qual o perfil dos inquilinos? Por quanto tempo as propriedades normalmente ficam no mercado até serem vendidas?

Por que fazer isso? Quando uma propriedade chegar ao mercado, você saberá de imediato se é um bom negócio ou não e poderá agir rapidamente. Na verdade, se você conhece bem uma área, pode até ouvir falar de um imóvel antes que ele seja oficialmente colocado à venda e pode assim ter uma vantagem competitiva na negociação.

Uma vez que você tenha identificado um imóvel em potencial para investimento, é hora de estudar de perto o negócio (Imagem: Money Times/Gustavo Kahil)

O primeiro investimento da minha mulher, Kim, foi em uma área relativamente próxima à nossa casa, onde podíamos ir quando estivéssemos correndo. Ela costumava passar de carro, andando ou correndo por ali pelo menos três vezes por semana para acompanhar qualquer mudança que ocorresse.

Uma vez que você defina onde quer investir, o próximo passo é escolher a propriedade certa.
Escolha o imóvel

Seja um galpão, casas geminadas ou individuais, quando você escolhe um imóvel, analise esses dois fatores:

1. Procure as áreas mais baratas do mercado que você escolheu,

2. Procure por imóveis problemáticos, porque eles igualmente podem representar uma oportunidade.

Uma vez que você tenha identificado um imóvel em potencial para investimento, é hora de estudar de perto o negócio tanto como oportunidade de curto prazo como de longo prazo. Você vai querer submeter o imóvel a uma análise rigorosa usando os seguintes critérios:

1. Alavancagem

2. Fluxo de caixa

3. Retorno sobre o investimento

4. Taxa de capitalização

5. Multiplicador do aluguel bruto

6. Pontos fortes, pontos fracos, oportunidades, riscos

Um dos meus exemplos favoritos é de quando eu e minha esposa Kim encontramos um prédio de apartamentos em Phoenix, com uma taxa de desocupação de 37% — um número bastante alto.

Ninguém mais tocaria naquilo. Mas nós fizemos a seguinte pergunta a nós mesmos: “Como podemos resolver esse problema?” A propriedade estava sendo administrada como um hotel: as pessoas podiam alugar um apartamento totalmente mobiliado pelo período de uma semana a um ano.

Um problema não tão pequeno — ninguém quer estar em Phoenix no verão, então a maioria das unidades ficava vazia durante esses meses. Para encurtar a história, fizemos nossa pesquisa e convertemos o modelo de aluguel como hotel, focado no curto prazo, para o modelo tradicional de aluguel de apartamentos, de longo prazo.

A taxa de vacância passou de 37% para 3% — e o valor da propriedade aumentou. Estávamos ganhando tanto em fluxo de caixa quanto em ganhos de capital!

Não importa o quão talentoso você pensa que é, você precisa se cercar de uma equipe muito boa!

Monte a sua equipe

Lembre-se do que o meu pai rico sempre dizia: “Investir é como um esporte em equipe”. Se pretende se tornar um investidor do mercado imobiliário, você vai querer um time forte de assessores do mercado imobiliário”.

Investidores bem-sucedidos percebem o valor de se cercarem de especialistas em uma variedade de áreas — tributação, legislação, seguros, mercado imobiliário, gestão predial, etc.

Quando esses especialistas se reúnem com confiança, respeito e em prol de um resultado que interesse a todos, eles aprendem e se apoiam, melhorando efetivamente os resultados e simplificando o processo. Se você deseja ter sucesso na vida, precisa de especialistas que estejam ao seu lado e a quem você possa recorrer para obter conselhos.

Os principais integrantes da sua equipe incluem um advogado, uma pessoa especializada em contabilidade e impostos, um bom e objetivo agente imobiliário, vários corretores de imóveis, mentores e coaches. Não importa o quão talentoso você pensa que é, você precisa se cercar de uma equipe muito boa!

Encontre financiamento

Quando você está buscando financiamento, e isso é válido para qualquer investimento, você deve ter um plano. Os planos de negócios podem ser muito simples ou complexos com base no número de variáveis, problemas ou desafios que sua transação imobiliária específica possa ter. Tudo isso tem um impacto significativo no tipo de financiamento que você deve buscar.

Uma das grandes vantagens do setor imobiliário é, obviamente, a alavancagem — usar o dinheiro de outras pessoas para ganhar dinheiro para você.

E tudo começa com a forma como você financia a propriedade. Financiar investimentos imobiliários pode parecer uma tarefa assustadora: conversar com credores, comparar taxas de juros, reunir toda a documentação necessária para solicitar um empréstimo.

As fontes de financiamento mais tradicionais são:

? Bancos locais, empresas especializadas em financiamentos imobiliários, economias e empréstimos

? Fundos privados

? Financiamentos assumíveis (o comprador assume o financiamento do vendedor)

? Financiamento via proprietário

E lembre-se: se as opções acima não funcionarem para você, isso não significa que você deva desistir do sonho de se tornar um investidor do mercado imobiliário. Significa que é hora de usar a criatividade!

Os mentores ajudam você a permanecer no caminho certo. Temos que admitir: buscar qualquer coisa que valha a pena na vida leva tempo e esforço

Encontre um mentor

Um mentor geralmente é alguém que tem mais experiência e sucesso em algo que você está fazendo ou deseja fazer.

É uma pessoa de confiança que o guia ao longo do caminho. E como os mentores foram bem-sucedidos no que você deseja fazer, eles compreendem o que você está passando.

Eu usei muitos mentores e coaches ao longo da minha vida, em muitas áreas diferentes. Por exemplo, tenho um preparador físico que me ajuda a ficar em forma.

Se tiver dúvidas sobre investimentos, imóveis, economia e outros assuntos, tenho vários mentores aos quais posso recorrer — cada um com uma vasta experiência e opiniões para compartilhar. Essas pessoas me ajudam a discutir idéias e resolver problemas.

Os mentores ajudam você a permanecer no caminho certo. Temos que admitir: buscar qualquer coisa que valha a pena na vida leva tempo e esforço.

E com todas as distrações atuais — redes sociais, internet, televisão, celulares, etc. — pode ser fácil procrastinar e evitar as coisas que realmente precisam ser feitas para alcançar seus objetivos.

Em vez disso, foque novamente na sua missão. Se for investir no mercado imobiliário, converse com amigos ou colegas de trabalho com experiência nessa área.

Fonte: Money Times

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